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房契上要放谁的名字?什么是 Common Debt reducer?

June 24, 2015
案列:王二还在UNSW读大学,看到周边有许多朋友买楼花,考虑未来会长久在澳洲发展,和父母商量后决定购买一套现房(新房),没有考虑太多,律师很快出了合同后就开了支票,当天交换了合同。
因为是现房,在42天内要交割,开始准备办理贷款。听许多朋友说可以准备海外收入贷款,可是材料递交后才发现并不是所有银行接受学生签证申请贷款。
孩子和父母(新房)

结合王二的经历,通常情况下我们会建议学生签证的购房客户考虑在出合同时考虑在合同上写上父亲或母亲的名字(新房)。

几点考虑:

  1. 新房父母作为海外人士是可以购买
  2. 添加了父母名字后借款人可以有更多的银行选择,收入材料方面会更加充足
  3. 孩子年龄太小,贷款申请会有困难
  4. 学生签证在许多银行会有限制

当然记得房契 Title 上 ownership 的占有比例要至少 20% 以上银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。

孩子和父母、夫妻(首次置业)

有些时候孩子或夫妻中一方拥有 PR 首次置业。夫妻问题不大,孩子有时需要父母的收入上支持申请贷款,但因为父母没有 PR,通常会考虑 95% 产权归孩子,父母占 5% 比例。可以确保孩子名义可以拿到 FHOG 但并不能确保银行可以借款,因为会有要求 20% 的拥有权。

夫妻或和亲朋好友

很多人觉得夫妻之间还有什么考虑吗?

50/50 就 joint tenancy 或按比例划分就 tenants in common。

在这里我们不是说谁占多少比例,谁拥这个房子的事情。而是从房贷申请角度考虑是否应该放一个人的名字或两个人名字?

是否太太没有工作在家照顾孩子?是否太太的收入较高?这都会影响到贷款申请时的 structure 从而让大家重新考虑房契上名字应该放什么,或按如何的比例写。

  1. 房契上的名字,必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的 financial position 不如意,可能会影响到贷款申请。
  2. 收入比例高的人,如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上,从税务上也会相应获得更多。
总而言之,记住夫妻都在房契上,贷款必须两个人联名申请,不论其中一方是否有收入;夫妻中的一方在房契上,那么借款人可以是他也可以是两个人联名。

但如果是和好朋友,双方或多方在房契上时才可以考虑共同借款。

Common Debt Reducer

这个有时什么概念呢?

在这篇文章中提到它是再恰当不过了。

特别是非夫妻关系的贷款申请,有时哪怕是父子,或是亲戚朋友共同购买一套物业。在申请贷款时,会很更加有力,因为从银行角度考虑,多一个人参与还款,借款能力会增加。

然而同样情况下,当其中任意一方考虑到购买下一套物业时就会出现麻烦。

比如:

王二和张三共同买了一套房子 A,贷款 40万,投资房租金回报是一年 3万澳币。

过了两年后,贷款 A 还有 35万欠款。

王二有了多一些积蓄准备购买多一套房子,这时候银行不会考虑 35万的贷款和 3万租金收入分别除以 2来做计算。

而是,贷款 A 会全额 35万算作王二的已有负债,同时租金一半 1.5万算作王二收入。

这样就会让王二的贷款能力大幅度的下降。可能无法继续购买下一套物业。除非自己收入有提高。

是不是这样就会没有办法了呢?其实不是。

  1. 对于第一套共同购买的物业,是有银行可以做到 property share 的明确划分,申请贷款时可以直接设置好两个人不同的贷款帐户;甚至王二的贷款可以是只还利息固定 2年,张三的贷款本息一起还,全部浮动,各自管理自己的贷款和还款,相互不影响。
  2. 在考虑购买第二套物业时,就可以考虑到 common debt reducer,主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择,需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品,达到贷款 A 负债 1/2 算在王二的头上,不影响其借贷能力。

现实中还会有各种不同的排列组合,我们与大家分享一些典型的案例。举一反三,希望可以给大家带来多一些概念和意识,每在准备签署购房合同时有一个简单的考虑,房契上要放谁的名字?希望可以有所帮助。