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全面了解有效贷款重组–Refinance

June 25, 2015

澳元兑人民币已经强势破5,进入4字头时代,随着欧洲央行推出万亿欧元的量化宽松政策,澳洲央行降息预期愈演愈烈,大家都看到现在是在澳投资、购物、买房的好时机。

可不要忽略了,对已经有房贷的人而言,现在也是做Refinance贷款重组省钱的好时机,不能再坐视不理了!

通常情况下,贷款重组是一个明智的决定:你可以节省每个月的月供或者从升值的房价中套现再投资,更具竞争力的贷款产品(比如更低的贷款利率)甚至可以帮助您早日还清贷款。

  • “Refinancing”通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估,降低贷款的 LVR(Loan toValue Ratio 贷款占房屋价值的比例)或保持不变。

  • “Refinancing”也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的,通常我们称作 Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。如果是更换银行,就会发生一些额外的费用,比如说 DischargeFee、Early Repayment fees/DeferredEstablishment Fees(提前还款罚金)等,另外政府房契和贷款的 Discharge 和 Registration,加上新的银行贷款申请时的费用。

为什么要 Refinance?

1、新的银行可以提供更优惠的利率,长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。

2、考虑购买投资房,而原有银行的审批条件较严格,Refinance 到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。

3、把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如需要,可以要求银行提高贷款的额度,拿出一部分现金出来做其他用途(也可以作为Equity留在 Loan A/C里面,以备以后随时使用),通常存放于offset 对冲账户,让资金更加灵活。

4、把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,即所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

举例说明

第一年

购得物业价值$100K 贷款$90K 自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(Interest Only)Loan,并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%。

第三年

你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金),但是现在的房屋价值增加到了$125K,这时候LVR=72%。

第五年

你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金),现在的房屋价值增加到了$150K,这时候LVR=53% 这时候,你可能决定:a.买辆新车b.买投资房c. 结婚

你需要额外$50K的借款。不管你是更换银行,还是使用原有银行Refinance,你多借$50K 之后,新的贷款额度增加到了$130K,房屋评估价值$150K,LVR=87%。

*在Refinance的时候,经常也会使用Slip LoanAccounts,比如把因房屋增值可以多借出来的额度,新立一个账户,方便管理。如果转移到另一个银行,您可以也可以同样考虑分立两个贷款账户来管理自己的贷款。

时间进度约4周:

第一周 估价+申请

第二周 处理贷款文件

第三周 等待贷款文件certification,新银行和之前银行沟通Discharge并安排settle

第四周 Settle

由于有些时候Discharge处理会耽误时间,许多银行通过First Title 等保险公司,通过Fast Refi的产品,可以不需要提前做Discharge,而是在新的银行Refinance申请批准后,在Settlement时直接Pay off之前的贷款,然后实现Settlement可以更加顺利的发生。(通常在客户没有准备好Discharge情况下或原银行Retention情况下使用FastRefi)。

最后提醒:无论转贷与否,我们的最终目的是为了维持健康的经济状况并追求高回报的投资组合。对于房屋贷款来说,自住房的贷款和投资物业贷款,他们的贷款运行规则是截然不同的。

对于自住房贷款来说,我们的最大目标是尽可能地降低贷款额以减少贷款利息的支出,争取早日付清贷款;

而对于投资物业的贷款,我们应当时时监控投资物业的价值和贷款额的差额,如果投资物业有了很大的增值,我们可以通过增加贷款再购置新的投资物业,以用来合理避税或者构筑。