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购澳洲房产10%首付的安全性与贷款问题

July 3, 2015

在澳洲,为什么在销售的新房都是期房?

为什么签买房协议时要交10%的首付?

买期房有保证吗?市场上全新的现房为什么那么少?

海外人士能在澳洲的银行贷款吗?

下面的内容请各位准备投资澳洲房产的投资客们仔细阅读,本文即将为您解析这些疑虑。

首先我们说一下房产交易问题。澳洲房产交易流程简单清晰,交易过程安全可靠,买家通过开发商代理公司看中某物业项目后,首先交付一个$2000到$5000澳元的意向金,意向金一般情况下是可退的,然后买家需要找一位有澳洲律师执照的代理律师,可以找澳洲本地的,也可以找从澳洲回来在中国为澳洲房产投资客服务的律师,整个交易过程是必须有开发商律师和买家律师完成,有了代理律师后,开发商律师会把房屋买卖合同发给买家代理律师,买家律师看过合同后,会做一些保护买家利益的修改,然后会与买家讲解合同内容,合同内容无误后,买家即可签字,并交付10%的首付款。如果是期房,那么贷款和尾款都是在交房前准备,买家律师会在交房前通知买家具体交房时间,并帮助买家做交屋和产权手续。

接着说一下首付款问题,在澳洲买期房,首付款一般为房价的10%,这个10%在交房前开发商是拿不到的,是由律师存入信托账户里代为保管,而且还是有利息的,律师会把信托账户里的10%存入澳洲任何一家银行作为定期存款,到交房时才会取出交给开发商,在交房前这段期间产生的存款利息一般是买家和开发商一人一半。所以澳洲买房不存在开发商集资盖房的问题。

那么买期房为什么要交10%的房款,5%不行吗?澳洲为什么都是在卖期房?新的现房为什么很少?

主要原因是银行,澳洲开发商在开发一个项目,一般土地是开发商现有资金买下,建筑款是要管银行贷款的,我知道中国做房地产开发建筑款是先由施工单位垫资的。澳洲的施工单位也就是建筑商是要拿钱办事的,所以开发商都是从银行借建筑款,那么银行为了保证自己的风险控制,所以银行会要求开发商先做预售,当开发商的房子已经成功预售70%左右的时候,银行认为自己所承担的借贷风险就很小了,因为大部分房子都已经有了买家,接着银行就会给开发商建筑款开始建房。10%的首付是银行要求开发商收的,开发商需要拿着律师提供的收到10%首付的所有凭证给银行,银行才会同意放建筑款。

为什么银行一定要10%,5%可不可以?

答案是一般情况下是不可以,银行会认为少于10%的首付,买家在交房前反悔的可能性会变大,因为签完合同后,买家反悔了,这笔10%的首付款是不退换,除非是房屋建成后出现实际房型,面积和合约上的不符 合,一般实际面积浮动不可大于5%的比例,如果买家只交付少于10%的首付款,那么如果买家决定首付款不要了,房子不买了,无形中这种风险就会转嫁给银行承担,所以银行要求10%的首付款是为了规避这种风险。由此可见,等房子建好了,好的房型早就在期房的时候卖掉了,剩下的数量肯定是少数了。

下面我们再说说贷款问题,海外人士是可以在澳洲贷款的,而且还比较容易。海外买家需要出示一封雇主证明信,写明您的职位,工作年数,年薪,由领导签字盖章,银行有可能会致电您的领导核实真实情况。当然您要填写申请表格等文件。

那么为何一封雇主证明信就能让澳洲银行给您房款?首先,在您申请贷款时,银行会对您购买的物业进行评估,悉尼的评估价值一般来说比较高,其次,在您还清银行贷款之前,您的物业是抵押给银行的,房产证也是在银行那里的,所以如果您在相当一段时间内都无法偿还贷款,银行就会把您的物业进行拍卖,银行会把您的欠款从拍卖该物业中收回,当然有了这种记录,您以后想要再从银行贷款可能就难了。